北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门说念，我不作念所谓的“人人”，只用二十年实战教授帮人人答疑解惑。

一

Q:

手头一套郊区300万步梯房闲置，想来源。在当前行情下，不知该握币不雅望，照旧至少置换一套在手里？（可以汲取永久租房住）如果置换，总预算在800-1000w。不接头通勤问题（东南西北皆可以），您认为买哪些小区最保值，乃至增值？可以推选具体的小区吗？孩子预测32年上学。

A：

1、您这问题皆没太看懂。您当前是惟有一套郊区房是吗？但却手里拿着大几百万永久租房住？这种情况可未几见。

2、约略说吧，既然是步梯房，那一般皆是老少区。闲置发挥房钱不太高，毕竟大宗郊区板块的房钱收益率皆低于市区。如果既不自住，也不出租，老少区的价钱走势也不会占优，那您这套房的上风在那处啊？

可以握币不雅望，不焦躁就望望楼市行情再说，如果有成交量握续飞腾或异常的利好计谋就买，莫得的话就等着。归正您的预算不低，这种房一般来说不会错过行情。

另外当前北京的平均房钱收益率1.8%，是以如果有卓绝这收益的褂讪管待渠说念，那永久租房才更合算。如果找不到稳健+高息的管待，那再接头买房吧，毕竟当前五大行进款利息才1.3%。

3、另外您的条件也有点儿怪，并且也偏高了。哪儿有买房不接头通勤的啊？并且既要最保值增值的小区，还要接头孩子上知识题，既要又要的不太好提倡，主如果您预算不太高。因为北京扫数学区皆有长入特色，等于总价越高的，学区溢价才越低，这也才好聊保值增值。不然如果溢价高了，就意味着居住的性价比下降+保值风险上升。

通例提倡是看向阳的吧，典型的太阳宫东说念主朝学区，太阳公元没什么学区溢价，价钱走势亦然拍北京第一序列，细目算保值增值。不外这里比拟贵，千八百万一般只可买到一居室。

其他的也可以看朝外学区的，博世祥园，亦然学校好还没溢价，保值增值皆可以，1000万应该能买到两居室。其他肖似的商品房小区也行，千万操纵基本皆没什么溢价了，居住的性价比平常。

此外还有嘉铭学区的东区，这小区就多了，选拔板楼户型好的就行。千万操纵买两居没问题，三居有可能吧。

再有等于望京陈分学区，当前跌的差未几了，又是低点的时辰。东湖湾、新航路等等，亦然两居能买到，三居看情况吧。

4、约略等于这情况，我嗅觉您这问题不太像稳健的似的，要不再接头一下吧。先作念好预算，然后再列出需求，最佳我方选拔大致的标的或地段儿，不然不好聊。

仅供参考。

二

Q:

还想求教您襄助分析一下北京楼市背面的行情走势好吗？房价预测什么时辰能信得过止跌？如果卖珠江绿洲的屋子估量得多久呢？另外，家里东说念主皆认为当前住的小南庄的屋子有点老，居住体验不是太好，异常向换个大点的、新点的屋子，这样的话，可能照旧要卖小南庄的屋子。如果照旧选在海淀区，想离当前的住处不要太远，有推选的区域或小区吗？什么时辰来源比拟好呢？怎样个操作比拟好呢？

A：

1、我不敢说北京楼市会有多好，只可说不至于更差，也等于没什么下降的空间，即便涨不起来也会是横盘。

2、当前世界主要城市皆基本止跌了，跌不动了。毕竟屋子是自然的投资品，扫数业主就算不懂行情，也会在潜意志里贪图我方屋子的价值+房钱收益率。

即便那些惟有一套屋子的。比如您家珠江绿洲的邻居吧，屋子能卖340万，房钱6500。在莫得贷款的情况下，yabo888vip官方网站他如果卖掉屋子存银行，每个月的利息最多4000多。可买他屋子的新业主却能收6500的房钱，扣除物业费取暖费和空置期之后也得小6000。那在这种情况下，您的邻居还景况连续降价吗？挂牌+成交周期我不知说念，惟有当地中介他们熟练腹地业务。

3、如果不需要学位，那就买东边那几个学区的呗，学院路、北太平庄和花圃路，学区溢价皆不高，居住的性价比就高了，保值风险当然小。小区有的是，品性好的宜居小区溢价更低，大户型这种本领皆没什么溢价了。

4、屋子是用来住的，什么时辰想改善了再换呗。反恰是海淀同区内置换，又是从溢价高的换到低的，怎样皆不至于吃亏。

5、平常操作就行，等闲置换没什么异常的。

仅供参考。

三

Q:

1、咱们满打满算，有快要2000w。本想只花800-1000操纵买屋子。但二环内1000-2000价位的家具也皆看过。当前夷犹应该定什么预算去买房。（高价位的次新址产，价钱稍稍颤动少许.亏欠就很显明。但一说到保值、稀缺，人人推选的皆是2000w操纵的。给咱们一种1000操纵莫得保值家具可买的嗅觉）

2、再说房源。以二环内、1500-2000预算南北通透三居为例，咱们在次新小区和新址之间夷犹。城区新址：展欣、百万佳苑是回迁，小三居够得上，但单价高，面积小，老化速率可能会快？

次新：

（1）西城：万和世家、清芷园、丽水莲花、熙府桃园、盛景嘉园；

（2）东城：新世界、新怡家园；同胞润园一期、海晟名苑、禾风相府；

（3）海淀：万柳的不雅山园、晴雪园、巨大园、涧桥泊屋，西直门长河湾、金晖嘉园等皆有点老态；还有清河那边嗅觉配套差点、也略远。

（4）向阳：太阳宫四大神盘多是25层操纵的高层，胜古誉园单价略高，还仅仅向阳学籍。走公立体系的话，同价位嗅觉不如买西城？自住的话，太阳海外公馆价钱很实惠，但不知说念有莫得坑。还有双井那边富力城、乐成海外等，嗅觉调整也一般，另外附近可能比拟堵。

（5）丰台：玺萌公馆、恋日花皆、恋日嘉园一区。800操纵只求自住，交通简单。至于中海三号院等新址没接头，不如买上述东西海朝的家具？

咱们当前在三环内或近邻只清点了这样多区域和盘。通勤皆很简单。想请您望望该怎样选拔。

3、当前总说北京三环内次新跌的少，相对保值，但咱们谨记是否也暗含传导滞后性的问题，这些次新盘背面是否还会补跌？咱们的孩子32年上学，五年后当前所谓的次新也20年以上了。是不是再租几年，误点再买更安全、合算？

A：

1、既然是学区房，那一般皆是总价高的更得当，溢价相对低=居住的性价比高+保值风险小。这照旧我方算账吧，或者让中介给算，用数字言语更径直。

2、太阳海外等于典型的老公寓，名字就还是发挥了性质。这种小区执政阳有的是，谈不上什么坑。上风是居住的性价比高，裂缝是价钱走势弱，永久过时大盘，不然也不会当前的价钱。以后最佳的收货等于不再过时，逆袭的可能性险些莫得。

其他您这列的小区太多了，我这是免费商量，聊不外来那么多，照旧看我方的喜好吧。并且学区的差距也不小，或者说很大差距，后边还有不算学区房的。我看不太懂您家的目标，不知说念怎样选拔，照旧我方决定更得当。

不外多说一句，如果买学区房最佳是贪图溢价率，或者说是居住的性价比也行，用数字才好比拟，至少比“嗅觉”有劝服力。

3、次新盘不会补跌，一般皆是在来了行情的时辰涨的慢云尔，前例皆是如斯。但学区房说不好，看溢价上下吧。

屋子是用来住的，学区房是用来上学的，有需求就买，不焦躁就租房呗。我照旧这话，如果有高息+问题的管待就租房得当，莫得的才买房呢。另外当前情况是北京的平均房钱讲演率还是卓绝同时银行利率，历史上这种情况就三次，每次皆是相对的房价低谷期，当前是第四次。

仅供参考。

蔼然“章哥说买房”群众号，有房产关联问题可以向我发问。